余超颖“钱”景一片大好 ！ 乡村旅游|2018年投资爆点：田园综合体-乡村旅游怎么搞 余超颖 中国大农业时代如何挖到“土地黄金”尽量防止泡沫让土地重获新生？来看看田园综合体的 100 个盈利点。。。上篇旅游无论怎么发展都离不开其经典六要素吃住行游购娱，这些机缘有机组合就会成就自己的农庄梦想。一、餐饮盈利1.特色早茶：如水煮花生、煨芋头、煨红薯、石灰池泡蛋、现制豆浆、手工米粉、甜酒等2.农家饭菜：农庄的主要餐饮方式，可以将农家饭菜与酒店菜肴相结合，满足客人不同需求3.特色预订：比如烤全羊、三鞭药

余超颖“钱”景一片大好 ！ 乡村旅游|2018年投资爆点：田园综合体-乡村旅游怎么搞

余超颖

中国大农业时代
如何挖到“土地黄金”
尽量防止泡沫
让土地重获新生？
来看看
田园综合体的 100 个盈利点。。。

上篇
旅游无论怎么发展都离不开其经典六要素吃住行游购娱，这些机缘有机组合就会成就自己的农庄梦想。
一、餐饮盈利
1.特色早茶：如水煮花生、煨芋头、煨红薯、石灰池泡蛋、现制豆浆、手工米粉、甜酒等2.农家饭菜：农庄的主要餐饮方式，可以将农家饭菜与酒店菜肴相结合，满足客人不同需求3.特色预订：比如烤全羊、三鞭药膳等，有的特色菜可以常备，有的可以要求预订4.宴会接待：交通比较便利的可以接待生日宴、聚会宴、会议宴、培训宴等同时用餐比较多的5.自助烧烤：既可作为吸引游客的游乐项目，又是一项特色餐饮服务6.特色外卖：比如现场制作的烤鸭、臭豆腐、麻辣香干等

二、住宿盈利
7.乡村别墅：如近水独栋休闲别墅
8.标准客房：按照一般标准建设的楼层套间9.青年旅馆：按照国际青年旅馆模式建设的、适合旅游爱好者的旅馆10.露营基地：提供大规格的帐篷出租11.特色住宿：如人工窑洞、石屋、架在树上的鸟巢屋、木船旅馆、迷你微型别墅、茅草居等12.其他服务：如钟点房、午夜房、包月房等

三、加工盈利
13.自酿谷酒：最好用大坛封装，上贴红纸，小瓶装的贴上自制的土标签，取名“某某家酒”，根据实际情况还可造黄酒、甜酒、米酒、南瓜酒、地瓜酒、葡萄酒等14.熏制腊味：如腊肠、腊鸡、腊鸭、腊鱼、腊兔等15.泡菜系列：如腌辣椒、腌萝卜、腌黄瓜、腌茄子等16.干菜系列：如笋干、豆角干、紫苏干、剁辣椒、萝卜干等17.粮油系列：如大米加工、大豆加工、红薯加工、玉米加工等
四、康乐休闲盈利
18.乡村茶馆：茶艺表演、茶氺服务、茶叶茶具出售，有茶叶基地的还可以组织游客采茶、制茶19.乡村KTV：以大包厢为主，平时也可作为聚会、培训、会议用20.乡村酒吧：面积不需要很大，关键要精致，也可做成清吧21.花园足浴：微风吹来，花香沁鼻，在大自然中享受足浴22.草坪瑜伽：有辅导老师，可采取会员制，游客也可临时参与体验23.乡村温泉：将传统的澡堂、桑拿改造成温泉形式24.乡村高尔夫练习场：占地比较小，可采取会员制25.乡村马术俱乐部：一种是会员制的马术俱乐部，另一种只是简单的骑马游玩项目26.拓展训练基地：需要与专业户外拓展训练机构合作，以保证稳定的团体消费27.短程亲水漂流：适合儿童的短程安全浅水漂流，重在亲水体验28.乡村游泳池：一种为天然浴场，对河滩进行改造而成，一种为人工修建的游泳池29.狩猎场：可依据农庄地形，选择封闭性较好的窝地喂养动物，依法开展狩猎活动

五、游乐盈利
30.水上运动系列：如水上步行球、水上飞机、水上滑道、情侣脚踏船、水上摩托艇等31.山地运动系列：如滑草、竹林迷宫、攀崖、速降、山地自行车等32.场馆游乐系列：如幻像水族馆、旋转秋千、旋转木马、碰碰车、神奇古堡、动感影院等33.空中游乐系列：如空中单轨列车、空中自行车、大荡船、飞碟34.有奖游乐系列：如射击、趣味寻宝、有奖猜谜、动漫世界等

六、体验盈利35.私家菜园：将土地分成小块，围成菜园，出租给城市居民，也可由小区业主联合租地建业主庄园36.果蔬茶采摘：游客自己动手采摘生态瓜果蔬菜，高于市场价出售，其中水果品尝采摘可以按人头算37.钓鱼捕鱼：多种形式的鱼乐项目，包括钓鱼、抓鱼、捞鱼、捕鱼、钓虾、钓鳖、抓螃蟹等

中篇
一个好的发展性事物，需要从产业、服务、个性化等各个环节捕捉其盈利模式。
七、产业盈利38.特种养殖：如养鹿、养孔雀、养狐狸、养野猪、养蜂等39.有机果蔬：如农家小菜、反季节蔬菜、葡萄、梨子、板栗、莲藕等40.农副产品加工：如红薯粉丝、茶籽油、环保竹篮、草鞋、干花等41.药材茶叶：签约成为药材基地或茶叶基地，利用基地形成农庄特色42.花卉苗木：既是对农庄的美化绿化，同时可通过苗圃销售花卉苗木、盆景树桩43.天然矿泉水：如果有好的矿泉水资源，开发成瓶装或桶装水，还可提升农庄知名度44.野菜野果：人工种植野菜野果，包括磨菇生产，可农庄内部消化，也可加工包装成商品推向市场。

八、服务盈利45.会议中心：现在有很多部门和单位的会议放到农庄去开，会议中心的规模视情况而定46.展览中心：可与会议中心办在一起，主要承办艺术收藏品展览，也可只展示农耕文化47.婚纱摄影基地：利用农庄的自然风光，加上一些爱情婚庆主题元素，可开设婚纱馆48.旅游纪念品商场：最好建成古朴风情小街，包括老字号工艺品店和特色小吃49.土特产超市：如果申请了屠宰证，还可现场屠宰生猪50.交通服务中心：包括内部电动游览车和通往市区的班线车51.医疗保健服务中心：在基本医疗的基础上开设其他特色保健服务52.通讯及其它公共服务：如商务中心、预订机票、代客租车等

九、手工制作盈利
53.风筝制作：提供材料，游客可自己动手制作，在田野上放风筝是很开心的事情54.手工棉被：手工弹棉花具有很强的观赏性，同时现场预订棉被绝对放心55.竹艺编织：竹艺编织材料易取，成品可现场作为实用工艺品销售56.陶艺制作：与陶泥亲密接触，欣赏一下自己的作品57.女红针线：适合女游客参与的如做手工鞋垫、编织手套、刺绣等58.其他体验：各类手工工艺均可，甚至包括参与建土房木屋

十、集体活动盈利
59.集体婚礼：与妇联、媒体、婚介等联合举行中式集体婚礼60.交友派对：与团委、媒体、户外俱乐部等联合举行交友派对活动61.夏令营：与学校、媒体、公益社团等联合举办夏令营或冬令营62.纪念林植树活动：古树名木认养、纪念果林、企业形象林63.农民趣味运动会：展示农耕文化，邀请企业、媒体和游客参与64.其他节庆活动：如泼水节、重阳节、圣诞节、情人节等

十一、艺术类盈利65.收藏展馆：建立艺术家创作基地，展示出售各类收藏品、艺术品66.工艺品趣味拍卖：可以由游客亲手制作并现场参加趣味拍卖67.根雕盆景：取材乡间，由园艺师现场指导创作，作品可带回家68.窗花剪纸：材料普通，初学简单，具有浓郁的乡土气息

十二、地产盈利69.乡村别墅：如取得建设用地，可建设连片乡村别墅70.幸福公寓：适合城里老人下乡定居或度假，可租可售71.老字号商业街：如果农庄规模大，交通便利，可考虑建商业街72.双语国际幼儿园：在风景优美的农庄中让孩子健康成长，档次要高73.武术培训基地：武术培训不仅可以赢利，还具有表演参观的特性74.艺术家创作基地：主要是画家、作家、雕刻家等选择乡村潜心创作

十三、技术盈利75.珍稀观赏鱼繁殖推广：如中华鲟、娃娃鱼、锦鲤等76.优质种苗培植推广：如优质油茶、红豆杉、兰花等77.宠物繁殖训导：如狐狸、荷兰猪、藏獒、观赏龟等78.有机肥料生产推广：为周边种植大户服务79.无公害养殖垫料推广：为周边养殖大户服务80.大棚温室推广：大棚建设、温室育苗、沼气工程等

十四、表演盈利81.绝活表演：民间绝活表演，可在节庆期间推出82.农家动物表演：经过训导的农家动物如小猪跳水等83.传统艺术表演：如魔术杂技、皮影戏、拉西洋景、踩高跷等84.演出团体：民俗风情表演，可参加文艺调演和商业演出

十五、教育盈利85.农科教中心：争取政府将农庄定为当地农科教培训中心86.青少年特长假日培训班：节假日青少年可前往体验学习各类特长87.市民大学：类似老年大学，市民可报名学习武术、舞蹈、烹调等88.幼儿教育：开设双语幼儿园，实行寄宿制，面向城市招生

外篇
再好的商业模式在没有落地经营前还是0，能够从经营做足文章方可大写人民币，还赚得企业形象
十六、管理盈利
89.专业合作社：联合周边农村农民成立相应的专业合作社，统一品牌，统一管理90.品牌连锁和委托管理：将自己成熟的项目输出、复制、连锁，或者兼并、托管
十七、广告盈利91.酒水供应商广告：酒水供应商在自己的农庄设置广告92.当地房产广告：当地房产商在农庄设置户外广告93.其它旅游景区广告：周边旅游景区在农庄设置广告牌94.农庄消费指南折页广告：定期编印的农庄快报上刊登相关广告95.企业形象林：当地知名企业在农庄内建立纪念林，立企业形象石96.主题活动：在农庄举办的各类主题活动冠名、协办招商

十八、其它盈利97.封闭性较好、游乐项目多、景点丰富的农庄经批准可以收取门票或销售最低消费套票98.规模较大的农庄可以规划工业用地，招商发展无污染工业，也可提供厂房合作或出租99.种植业为主的农庄可以推出农机服务，同时满足周边农村的需求100.具有科研技术实力的农庄可以申请承担相关科研实验项目，如湿地保护与研究
田园综合体构建详细步骤
中国旅游业发展迅猛，农业与旅游结合的休闲农业及乡村旅游发展模式，已经在各界的推动下跨向了新的高度。休闲农业类项目越来越多，众多的投资开发者想要做出顺应市场的项目，就必须了解“农业 + 旅游”发展模式的核心所在，并根据自身所拥有的土地的特征，适当的做出开发和建设，不可盲目跟风，也不能随性消减产业。
“ 农业 + 旅游 ” 融合发展衍生出的休闲农业类型主要有如下四种：
一、旅附农型
这种类型前提条件就是农业产值本身特别高。例如，高端有机农业、精品水果等。 我们知道自从人类实现工业化后，宏观格局上农业整体产值是不如工业的，从欧美到中国都实行农业补贴保护政策。但局部微观上，有些农业园的纯农业产值依然较高。
例如：欧美引进、近年兴起于中国大城市的 CSA 农场（CSA）翻译过来为 “社区支持农业”，参见《CSA 农场来到中国》，其种植的是质优价高的有机蔬菜，直供城市高端人群。因本身产值不错。所以有的 CSA 农场在远郊或不具备风景旅游条件的地区拿下低价土地，搞有机农业种植，照样能取得不逊于休闲农业业态的收益。而条件稍好的 CSA 农场也能顺带搞点 “ 亲子游 ” 之类旅游业态、作为补充——这就是典型 “ 旅因农附 ” 型。
二 ：农辅旅型
最典型的是南方丘陵山区，一般耕地少而分散，但山地植与空气环境好。这种地方开发乡村旅游，往往农业会成为旅游的辅助产业。
这种情况下，死磕纯农业产值是不明智的，应该扬长避短，发挥自己山林生态优势搞旅游，而农业的种植也应配合旅游开展。
比如强调“花色”、强调“采摘”，强调不同季节能变换不同品种供游客观赏采摘等。例如：某乡村地区，因油菜花收到游客欢迎，就干脆把其它主流作物都改种油菜－－进一步又规划出画海的创意造型种植。这纯粹是从旅游价值考虑，而不是比较不同农作物本身产值的结果。
还有一种典型 “ 农为旅种 ” 型，就是城市近郊的休闲农庄。这种区位的土地价格不适合纯种养业，而适合旅游业，所以同样应扬长避短 “ 农为旅种 ” 。或者开发成农家餐饮、度假山庄，少量农业种植只是作为农耕文化符号吸引游客;或者针对城市休闲市场需求，开发成四季观光采摘园，所有品种均是特意面向游客采摘、观赏而种植。
三 ：综合发展型
此类型出现在大面积的现代农业园区（一般都在 5000 亩以上）中，园区一般是综合业态：有农业科研、农业物流、农业深加工、高效农业种植、农业旅游等。
这种园区很难说哪一种业态为主了，有直接面向游客的休闲业态项目：如，蓝莓采摘、四季花海;也有不直接面对旅游消费的业态项目：如，高科技育苗企业、花卉苗木企业
四 ：农旅合一型
农业与旅游相结合，相互扶持相互促进。典型的例子为北京的蟹岛农庄。蟹岛总结出一条“ 前店后园 ”模式，实质就是典型农旅互动、农旅合一模式。
所谓“ 前 店 ”，实际就是面向游客的业态 ; 所谓“ 后 园 ”实际上就是农业种植。在经营上，后店的初级农产品就是前店游客的食材原料、后店的农业加工产品在前店包装成礼盒销售给市民游客，两者实现了高度互动。
休闲农业项目建设，要从所拥有的地块以及资本、资源等现状出发，找出适合的模式进行开发改造，才能达到预期的效果。分析了解 “ 农业 + 旅游 ”的融合关系，是休闲农业项目开展的前提，也是开发者们选地的基础。
我们应从实际出发，对不同的地块不同对待。不能休闲农业火就都去做休闲农业，避免盲目开发对当地资源、产业等造成损害，做和谐共赢的项目，才是我们开发建设的最终目的。
如何融合旅游构建特色农业体系？
打造农业特色产品体系
（1）产业要素构建
特色餐饮系统：围绕本地特色农产品及美食，开发农家、渔家、林家、私家（精品民宿）、商家等不同主题旅游餐饮系列，打造美食农乡品牌
特色住宿系统：住宿系统分为酒店、民宿、营地三类，打造立体住宿系统，满足游客不同层级需求
景区游览系统：创新产品设计、升级原有景区，创建新的农业休闲旅游示范点，打造全域旅游产品体验，最终形成乡村旅游区+旅游景区+旅游新业态（房车自驾车营地、艺术村落。民宿村落等）的产品体系
特色购物系统：依托丰富的农特产品和民间特色商品，构建中心（购物市场）——节点（农家、景区、集散中心）两级购物体系，打造覆盖全域的购物网络
（2）产品体系构建
立足现代农业园区以农为本的产业定位和本项目特色品牌定位，构建三大类产品体系，并以具体的项目建设支撑三大产品线
文化田园（依托农业文化、地域文化等）
欢乐田园（针对亲子休闲、运动休闲、田园休闲等）
度假田园（依托农村、农房、农园等）
（3）核心项目设计
确定农业园区项目设计基本原则：重生态、轻资产、重体验（多花心、思少花钱）
确定农业园区项目创意基本依据：基于资源基础、基于现状发展、基于市场偏好、基于发展愿景组建农旅融合运管体制
（1）构建管理机构
成立本区域现代农业园区开发专职部门“管委会”，确定管委会核心职能：现代农业发展、农乡旅游业发展以及基础设施和公共服务建设。其中农乡旅游业发展职能包括编制规划、规划推进、招商引资、系统工程、镇村指导、营销推广等。
（2）明确开发模式
农乡旅游开发模式建议：政府主导（管委会主导下乡镇政府执行）+外来投资（纯外来资本投资开发+合作开发）。
（3）制定落地政策
土地政策：年度用地供应、用地差别化管理、引导闲置土地资源开发、引导集体土地利用
财税政策：财政资金投入、税费扶持、减轻企业收费负担
金融政策：利用众筹平台，采用团购+预购形式，向爱好者（全社会）募集项目资金
（4）实施人才保障
包括人才的培养、评定和引进等。
搭建旅游发展基础工程
（1）通达界面——旅游交通工程
交通基础线路引导（对接外部交通、打通内部交通）
绿道与慢行系统优化（承接上一层次旅游规划、完善全域绿道网络）
交通配套设施建设（完善交通标识、慢行设施）
特色交通方式引导
（2）服务界面——旅游服务配套工程
线上的智慧信息服务（网络端和移动端开发）
线下的旅游集散服务（服务基营、服务点、自驾游集散中心三类服务设施）、旅游标识系统（综合介绍牌、指示牌、景点介绍牌三类旅游导览牌）、环卫设施服务等
（3）绿化界面——旅游绿化种植工程
道路绿化体系引导（集镇道路、景区外道路、一般道路分类引导）
滨水绿化体系引导
农耕田园绿化体系引导
生活空间绿化体系引导等
（4）水系界面——旅游水系优化工程
生态优化（对本区域水系进行基础整改，增强水系生态价值）
景观提升（调整水、岸、林、田、村的关系，优化水系水岸景观）
丰富游线（农乡水上游线组织引导）
做足体验（水上、水边）等
（5）乡貌界面——乡村环境塑造工程
编制专项技术标准，并给予专项资金补助，聚焦但不限于以下领域：房屋立面优化、道路硬化亮化、村庄绿化、垃圾处理。
（6）环保界面——旅游环境保护工程
联合多部门行动，促进本区域环境保护：强化监督管理、增强废物处理、产业提质增效、强化宣传教育。
国家现代农业园区发展旅游有三大优势：
一是来自政府层面较强的组织和资金保障
二是来自市场层面较大的新型农业经营主体（农业企业或农民合作社）
三是来自消费层面中国游客对农业及乡村旅游的特别偏好
有效整合三者之间供需关系，搭建特色旅游产业运转体系，将对推动本区域旅游发展起到事半功倍的效果。
电话|微信（可复制）
郄老师：13521576783

全文详见：https://6596.org/5722.html

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