余超颖“高冷”金融街商务区，商业氛围难燃火花-商业地产观察 余超颖商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。自元代大都开始金融街

余超颖“高冷”金融街商务区，商业氛围难燃火花-商业地产观察

余超颖
商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。
消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。

自元代大都开始金融街这块土地便是名流商贾聚集之地，人称“金城坊”。至明清已是金坊银号林立，形成中国金融业的最初萌芽。从清代的户部银行、民国初的中国银行到民国实业家梦想的“银行街”，这块土地数百年的兴衰都反映着中国金融业的变迁。
在1993年，国务院批复新的《北京城市总体规划》，并提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。
二十多年前，伴随着国家改革开放的脚步，北京金融街登上时代的舞台。如今，北京金融街已从旧城区的一角发展成为汇聚金融资本、引领金融力量的国家级金融管理中心，但这片高端金融商务区的商业地产领域发展却难以蓄力。
01
高端商圈的养成
位于北京西城区二环的金融街商圈，紧邻长安街、二环等北京主要交通干道。沿着地铁一号线往西，在西单商圈之后就是金融街商圈，地铁2号线，4号线双轨贯通，分别位于金融街的东西两侧。金融街的地面公交体系更是发达，几十条公交线路聚集于此，可方便到达北京的各个区域。

由于是国际化金融服务中心，金融街吸引了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业竞相入驻，数十家金融机构和百余家国内外企业在此落户，也同时吸引了大批高品质商务客群的到来。根据赢商大数据统计，金融街商圈办公人口众多，半径一公里范围内办公人口达到4万人以上。
这一区域经过二十几年的集中发展，以金融街购物中心为中心，向外辐射，如今已经成为市中心著名的高端商圈。目前，商圈内主要商业项目包括金融街购物中心、百盛购物中心和长安商场，商业地产市场逐渐区域成熟。

02
商圈以满足商务客群的高端消费为主
据了解，金融街商圈的办公人群是以金融业、电信、律师、会计师等为主，年龄大概集中在28到55岁之间，收入可观，具有较高的消费能力，对生活品质要求较高。
同时，该类客群的消费心理较为成熟，对于品牌的忠实度比较高，少有盲从、跟风倾向。他们会追求除了购物之外，其他有品位、高质量的生活方式，例如健身、社交、休闲娱乐。
为满足高收入群体的生活、休闲需要，金融街购物中心应运而生。致力于为白领阶层提供一站式中高档消费体验，包括时尚服饰、餐饮、娱乐及休闲项目，并竭力成为北京乃至全中国最高档的国际级购物中心。

总建筑面积近9万平方米的金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，拥有众多国际精品，包括LOUIS VUITTON、GUCCI等国际一线品牌，也囊括了餐饮、美容美体、健身中心、时尚家居等休闲业态。主力店为香港著名高级品牌专门店连卡佛（Lane Crawford），汇集超过600个品牌，满足周边白领的消费需求。
笔者从金融街购物中心销售人员口中得知，工作日的中午和晚上是客流较多的时段，周边的办公人群会来这里吃饭、购物。金融街购物中心与金融街丽丝卡尔顿酒店相对而设，同样定位高端的丽丝卡尔顿酒店的顾客也能够为金融街购物中心带来客源。

但是商业创新分会执行会长红建军认为，金融街商圈入驻以金融企业为主，购物中心这样的商业项目在这个商圈并不具有很大优势。就金融街购物中心来说，近几年在不断调整，增加餐饮品牌，目前亟待解决的问题就是增加节假日的客流量，虽然现在周末也有一些客流，但始终没有找到较好的解决思路。
亚太商业不动产学院院长朱凌波也表示，金融街购物中心处在一个尴尬的局面，工作日的繁忙与节假日的冷清形成强烈的对比，并且与其他高端购物中心相比并没有自己的特色与优势，虽然周边聚集了有消费能力的客群，但这些年经营一直不温不火。
03
商业分散无聚集优势
不同于CBD、西单等商圈，金融街商圈的项目分布较为分散，并且定位区别较大，并不存在明显的竞争性，反而互相可以作为补充。
对此朱凌波认为，金融街商圈的商业发展很分散，没有形成集聚效应，金融街购物中心有些“孤掌难鸣”，这样的特点让金融街商圈的商业发展难有进步。走高端路线的金融街购物中心，周围没有相似的大型购物中心，在金融街商圈内部还有两个“平民化”一些的项目——百盛购物中心和长安商场。

与长安商场一样，百盛购物中心前身也是百货，现在正在不断调改中。百盛定位中高档，客单价较平民。主营化妆品、服装零售，2017年化妆品销售强劲，带来的直接销售金额增加人民币2.39亿元。尽管引入了部分餐饮业态和健身中心，百盛购物中心还是以零售为主，体验式业态欠缺。

长安商场是王府井百货旗下项目，90年代初开业以来业绩口碑良好，但难逃落寞命运。进入新零售时代后，长安商场变成了基础性、家庭型消费的目的地，由于临近住宅区，很多周边居民愿意来此消费，满足日常生活需求。
红建军也表示，长安商场严格意义上来说已经是社区店了，目的是解决周边居民的生活需要。

笔者实地走访也发现，长安商场里大多不是知名品牌，风格和价位更适合于中老年消费者，商场内客流较百盛购物中心和金融街购物中心都要多，尤其是地下一层的超市和家具用品区域。百盛购物中心和长安商场相对来说更加普通化，品牌种类和数量都明显较弱，与城市优质商业项目相比缺乏特色。

整体来说，不出彩的几个商业项目，无法与金融街商务区的名气媲美，未来商业项目如何在国际化的金融街大放异彩，还需要大量人力精力去继续耕耘。
业内人士认为，该区域是典型的金融商务区，项目只要迎合商务办公人群的需求就可以。商业发展并不能作为该区域的重点发展，在周边酒店、商场都可以作为写字楼的配套设施存在。

往期回顾：
《北京商圈变迁简史》
1、“CBD后花园”的悲哀，朝外商圈如何在挣扎中蝶变？
2、五环外的“逆袭”：东坝商圈变身国际商务区？
3、没有“硝烟”的商圈，太阳宫区域的自给自足
4、三足鼎立？ 双井老工业基地的商业蜕变
5、二环交通枢纽的“忧伤”：东直门区域有商务没商业？
6、“城市副中心”成投资高地 通州商业发展迎腾飞？


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